недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Земля под многоквартирным домом в частной собственности физлица

Вся Россия 1 274 19

Земля под многоквартирным жилым домом находится в частной собственности физлица, и все квартиры в нем тоже. В случае продажи одной из квартир (только квартиры, по договору купли-продажи), происходит ли одновременный переход права собственности на долю участка под домом? Если да, то как это происходит и оформляется юридически? Может ли собственник участка и всех квартир продавать отдельно доли на участок, и то что должно быть общедомовой собственностью?

Советы 19
Даниил ПятецкийЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 августа 2020, 14:43

Вы уверены, что речь идет именно о многоквартирном жилом доме, а не долях в общем праве на один жилой дом? Какой вид разрешенного использования земельного участка?

ID: 556014886 августа 2020, 14:56

Уверен. Разрешенное использование: для многоквартирной застройки. Многоквартирные дома 5-8; 9-18 этажей. Сам участок относится к Общественно-Жилой зоне, строительство и эксплуатация индивидуальных жилых домов не предусмотрены. Вообще, я задавал уже этот вопрос среди прочих здесь: https://cian.ru/forum-rieltorov-zastrojschik-fizlitso-v-rosreestre-otmetki-na-zemlju-i-dom-aktualnye-nezasvidetelstvovannye-308276/ , но мне начали рассказывать про покупку гаражей и еще непонятно чего ) Поэтому решил сформулировать один интересующих из вопросов более конкретно.

ID: 556014886 августа 2020, 14:59

Я лишь рассматриваю к покупке. Буду очень признателен если вы укажете на конкретные возможные нарушения, допущенные застройщиком.

ID: 556014886 августа 2020, 21:17

Стоит упомянуть "физлицо" и сразу все представляют продажу гаражей, долей в непонятно чём)
Если этот застройщик со своими партнерами смог изменить участок под ИСЖ на ОЖ-зону, получить разрешение на строительство а) гостиницы, б) офисного центра, то он вполне мог бы ввести в эксплуатацию здание от имени своего строительного ЮР-лица и продавать от него квартиры, чтобы людей не пугать. Он вероятно изначально и не собирался продавать именно квартиры, иначе хотя-бы ванные комнаты сделали нормального размера.
Но ситуация все-же необычная и требует внимания.

Александр Воронич6 августа 2020, 21:41

Обычно бывает так: Застройщик построил МКД на земле, ВРИ которой не соответствует постройке. Затем назначение земли меняется путём включения административно-коррупционного ресурса. После смены власти в городе новый мэр... Ну Вы поняли...

ID: 556014886 августа 2020, 21:49

Ну не могли же выдать разрешение на строительство гостиницы и офисного центра в 2013-2014 годах, если земля была еще под ИЖС - нужно это уточнить конечно, когда именно поменялся статус земли.
И там прямо у этого дома строится крупный гостиничный комплекс. То есть и на самом деле там уже не малоэтажная зона ИСЖ.
Да и изначально это был не МКД - это видно по маленьким ванным комнатам.

Александр Воронич6 августа 2020, 21:55

Я описал Вам то, чего в Московской области, более чем достаточно. Как у Вас - я не знаю. Принимайте решение.

ID: 556014886 августа 2020, 21:59

Спасибо за ответ. Если решу покупать там квартиру, буду, разумеется, все тщательно проверять на отсутствие нарушений.

ID: 5560148812 августа 2020, 14:55

Вы были правы. Здесь имело место строительство МКД под видом гостиницы и затем офисного центра. Представитель застройщика сам в этом признался. Видимо схема была следующей: город разрешил сменить зону на Общественно-Деловую и построить гостиницу, затем застройщик меняет проект на офисный центр, получает разрешение на его строительство (в ОД зоне его можно строить) . В 2017 г офисный центр вводится в эксплуатацию, и в течение последующих лет застройщик занимается сменой документации по дому и зоне - в итоге дом стал многоквартирным, а зона участка сменилась в очередной раз - с ОД на Общественно-Жилую. Маленькие ванные комнаты и таблички "выход" были по всей видимости для того чтобы выдать МКД за офисный центр.

Александр Воронич12 августа 2020, 18:14

Ну что же. Я рад, что Вы трезво и без лишних эмоций подошли к анализу ситуации.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
7 августа 2020, 13:15

Ок. Ответ на Ваш вопрос происходит ли переход права - да, происходит, бесплатно и никак не оформляется. Право возникает по умолчанию, по закону.

ID: 556014887 августа 2020, 17:03

А после продажи первой квартиры у застройщика так и останется числиться в Росреестре право частной собственности на земельный участок? С этим нужно что-то делать? Застройщику может приходить налог на весь участок, и у него останется возможность единолично совершать различные юридические действия со всем участком?

ID: 556014887 августа 2020, 18:04

Я нашел статью под названием "Оторванные от земли: в Уфе продали участок под многоквартирным домом" (легко гуглится, комментарий со ссылкой удалили видимо). Там суть такая: землю под жилым домом продали предпринимателю, жильцы дома через суд перевели его в МКД, попытались зарегистрировать право общей долевой собственности на участок, но Росреестр отказал из за уже зарегистрированного права собственности физлица. И поскольку это физлицо банкрот, этот участок другой суд включил в реестр его собственности для последующей продажи. Можете это как-то прокомментировать?

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
7 августа 2020, 20:22

Технологию выбытия участка из собственности застройщика не подскажу. Комментировать статью не буду, поскольку это всего лишь статья. Если бы Вы нашли конкретное судебное решение... то обсудить было бы интересно.

Людмила Юрьевна Билан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
7 августа 2020, 17:33

А вы посмотрите ВЕСЬ пакет документов на строительство этого дома.
Застройщик всегда тот, кто владеет землей.
В вашем случае физическое лицо.

Как физическое лицо может получить разрешение на строительство многоквартирного дома, если у него нет лицензии на строительство и право заниматься этим видом деятельности?

Разрешение скорее на юр.лицо. Это и есть застройщик.
Какие у них взаимоотношения?
Вот там и написано все про дальнейшую историю с землей.
Он отдал землю в аренду юр.лицу... под строительство дома...

Доли не продаются.
После строительства дома земля передается инвесторам в долях для дальнейшей эксплуатации этого дома. Так с арендой у города.

У вас иная история.
Между физ.лицом и юр.лицом есть договор о взаимоотношения по земле.

ID: 556014887 августа 2020, 17:56

Согласно выписке ЕГРН правообладатель земельного участка физлицо. Основание: договор купли-продажи от 2012г.
Разрешение было выдано на строительство гостиницы и офисного центра в 2013-2014г. На кого именно - не знаю. Надо уточнить. В 2017 г. офисный центр вводится в эксплуатацию с указанием обоих разрешений на строительство и ФИО правообладателя земли в качестве застройщика. Замечу, что у самого этого физлица есть свое строительное юрлицо, и "партнеры" по строительству.

не риэлтор7 августа 2020, 21:33

а зря вам не понравилась моя история про гараж в предыдущем вашем посте )))вам кажется что это абсолютно другая история. но это, знаете, как ученику задавали задачу: "было 5 яблок, два забрали, сколько осталось? - три. - хорошо! было 8 кирпичей, 6 забрали, сколько осталось? - не знаю. - как не знаешь, только что ответил правильно, а ведь это точно такая же задача? - какая же она точно такая же?! там были яблоки, а тут кирпичи!"(с)"Дом был введен в эксплуатацию в 2017г как офисный центр. Застройщик, согласовано разрешению на ввод в эксплуатацию - физлицо. В последствии дом был поделен на квартиры и его статус был изменен на "Здание (Многоквартирный дом, Офисный центр)" - согласно Росреестру" - вопрос: квартиры там продаются как квартиры со своими номерами? или это дольки?

ID: 556014887 августа 2020, 22:32

История интересная конечно, но к моему случаю явно не подходит. )
Названия типа ОКС "Здание (Многоквартирный дом, Офисный центр)" в онлайн-справке Росреестра действительно несколько смущает, однако на кадастровой карте на сайте Росреестра у здания указано назначение "Многоквартирный дом".
Конечно же там квартиры, как я уже неоднократно подчеркивал, у каждой квартиры есть свой кадастровый номер, номер самой квартиры, свое зарегистрированное право собственности. Тип ОКС "Квартира, Жилое помещение". Если вам интересно, можете сами все найти на сайте Росреестра и посмотреть. Квартира: 76:23:060102:251 Дом: 76:23:060102:229, участок 76:23:060102:51

Сейчас обсуждают
редакция[email protected]