недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/КоммерческаяПартнерские проекты

Как максимально выгодно инвестировать в апартаменты?

1 541
Как максимально выгодно инвестировать в апартаменты?
Современные инвестиции должны быть доходными и надежными, а объекты вложений — сохранять ликвидность при любых изменениях рынка. Насколько этим требованиям соответствуют вложения в апартаменты, мы выяснили вместе с экспертами комплекса апарт-отелей VALO.

Доходность: вдвое выше инфляции

Прошедший 2020 год изменил многое в мире, в том числе и подход к инвестированию. Сферы, которые еще вчера казались выгодными, сегодня заметно проигрывают новым экономическим решениям.

В России инвесторы столкнулись с падением доходности и ликвидности привычных объектов инвестирования. К примеру, самый простой способ сохранить средства — банковский депозит — становится все менее выгодным: его доходность составляет около 5% годовых, что в лучшем случае покрывает официальную инфляцию (Центробанка прогнозирует, что по итогам 2020 года она составит 4,6–4,9%).

Инвестиции в жилую недвижимость тоже все менее выгодны. После того как рынок новостроек перешел на проектное финансирование и появился посредник в лице банка, покупка квартиры на стадии котлована уже не принесет 30% прибыли при ее продаже через два-три года. Максимальная разница, около 15%, — это все те же 5% годовых.

А покупка жилья для сдачи в аренду, требующая от инвестора поиска арендаторов и постоянного контроля состояния объекта, в 2020 году показала свою несостоятельность в новом мире.

Туристический поток резко сократился, а корпоративные клиенты традиционно предпочитали останавливаться в гостиницах и апарт-отелях.

Именно они, апарт-отели, продемонстрировали высокую эффективность в минувшем году. В отличие от представителей других сегментов гостиничной недвижимости, комплексы сервисных апартаментов удержали заполняемость на высоком уровне (в отдельных проектах она доходила до 90–95%) и принесли своим инвесторам стабильную прибыль.

При этом инвесторам не надо было искать арендаторов или следить за эксплуатацией номера: однажды купив юнит в сервисном апарт-отеле и выбрав доходную программу, они просто получают деньги. Все заботы берет на себя управляющая компания.

Существуют разные инвестиционные программы. Как поясняет руководитель отдела по работе с агентствами недвижимости комплекса апарт-отелей VALO Ирина Габова, самые высокодоходные программы — прогрессивные, где прибыль зависит от сезона и заполняемости отеля. Она максимальна в высокий сезон, но при снижении туристического потока снижается.

Другой подход — программы гарантированного дохода, согласно которым прописанную в договоре минимальную прибыль инвестор получит в любом случае.

«В доходном отеле VALO программа гарантированного дохода называется Garant. По условиям программы инвестор получает 6,5% минимального гарантированного дохода, а максимальная доходность не ограничена. Договор подписывается на пять лет, по истечении этого срока инвестор может выбрать другую программу доходности — например, прогрессивную».

Ирина Габова,руководитель отдела по работе с агентствами недвижимости VALO

Три кита ликвидности: локация, концепция и управление

Но не все апарт-отели дадут инвестору хорошую прибыль. Чтобы вложение окупилось максимально быстро, апартаменты должны быть ликвидны. А секрет высокой ликвидности проекта кроется в трех главных принципах: хорошая локация, продуманная концепция и грамотное управление.

По словам руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, успешный апарт-отель должен располагаться в развитой локации и обязательно возле метро. Арендаторы, приезжающие по работе или как туристы, хотят быстро добираться в любую точку города.

«VALO находится прямо напротив станции метро «Бухарестская», отсюда легко добраться до центра и других ключевых локаций города — например аэропорта или вокзалов, — рассказывает Ирина Габова. — Это привлекает максимально широкую аудиторию потенциальных гостей и арендаторов. Так, даже в час пик от VALO до Московского вокзала и исторического центра реально доехать на такси всего за 20 минут, до аэропорта — за полчаса, а при свободной дороге — гораздо быстрее».

Чтобы гостиница была успешной, нужно детально продумать концепцию проекта. Необходимо заботиться о балансе и отсутствии конкуренции между собственными же частями комплекса. Так, VALO состоит из пяти корпусов, у каждого из которых своя концепция, неповторимые особенности и свои потенциальные клиенты.

Первый корпус, который уже сдан в эксплуатацию и работает, поделен на секции для самостоятельного проживания или сдачи в аренду и гостиничные секции, юниты в которых продаются только с полным оснащением номера и с доходной программой — как объект инвестиций. Эти секции первого корпуса прошли сертификацию как гостиница уровня «три звезды».

Второй корпус будет работать как четырехзвездочный отель под международным гостиничным брендом Mercure. Это узнаваемый во всем мире бренд, хорошо известный иностранным туристам, что означает и большую загрузку отеля. Здесь выше как стоимость аренды номера, так и доходность инвестора.

Третий и четвертый корпуса будут также работать как отели уровня «четыре звезды», а пятый корпус создается в формате Affordable Luxury — «доступная роскошь». Номера в нем будут небольшие, но очень стильные, яркие и современные, с большим количеством сервисов.

Третья составляющая ликвидности и залог хорошей доходности — профессионализм управляющей компании. Именно она будет подбирать арендаторов, следить за чистотой номера, исправностью электроприборов, выполнять ремонт и отвечать на все просьбы гостей, обеспечивая им лучший сервис.

Комплекс VALO открылся 1 марта 2020 года, за месяц до введения долгого и сложного для бизнеса ограничительного режима. Поток туристов весной резко упал, гостиничная отрасль оказалась в трудном положении. Но уже к июню управляющей компании VALO Service удалось довести заполняемость до 50%, а к августу было занято 90% всего номерного фонда. Секрет успеха — в гибком подходе.

«В начале карантина мы переориентировали номерной фонд с краткосрочной на средне- и долгосрочную аренду. Преимущество нашего сегмента перед классическими гостиницами в том, что в апартаментах оборудована отдельная кухонная зона, поэтому в период тотального локдауна у нас получилось быстро переключиться на новый формат, достигнув плановых показателей уже к середине лета. Для сравнения: летом отели города были загружены в среднем всего на 5–10%».

Константин Сторожев,генеральный директор VALO Service

Надежность — залог спокойствия

Апартаменты являются надежной инвестицией — это ликвидный объект коммерческой недвижимости, который оформляется в собственность. Владелец вправе распоряжаться им по собственному усмотрению, в том числе подарить или продать его, как любую другую недвижимость.

Но эксперты подчеркивают: инвестируя даже в такой интересный и доходный продукт, как апартаменты, нужно серьезно выбирать проект. Перед покупкой лучше посетить отель и лично убедиться в том, что он популярен среди гостей, сервисы работают, внутри чисто и красиво.

Стоит запросить у управляющей компании предварительный расчет доходности и план действий для его достижения. Это позволит понять, насколько эти показатели выполнимы. Нелишним будет посмотреть на темпы возведения еще строящихся очередей, сравнив обещания с делом.

По словам создателей апарт-комплекса VALO, первые две очереди проекта были сданы досрочно. Строительство третьей очереди, которое должно завершиться к сентябрю 2022 года, также идет с небольшим опережением плана.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru